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火險情景題:加建閣樓挖地牢 會令火險和家居保失效?

2023年06月29日

政府調查指香港人均居住環境只有172呎,一有機會,每個人都想「用盡」安樂窩空間,所以近年加建閣樓及挖地牢等工程成為業主熱門選擇;而不少納米樓新盤更以「高樓底有閣樓」為賣點,但其實不論向高或向下發展,抑或自製複式單位,任何結構上的改動,都有機會令火險家居保險失效!不想成為「主力牆2.0」事件主角,就要仔細閱讀下文了!



我們將會推出「火險情景題」系列文章,讓更多人了解改動不同樓宇結構下,會否影響火險和家居保險,讓更多業主對樓宇結構有更多認識!

快速閱讀:

怎樣才算「閣樓」?

閣樓,意即在單位同一層內興建樓層,一般樓底會較矮而且建築面積只有單位的三分之一,例如下層用作起居空間,閤樓則用作休息睡覺,又或是用作儲物。雖然現時不少納米樓(300呎)都用上極高樓底(逾3米)配上閣樓作招徠,但其實閣樓的出現並不是因為細小的居住環境,它本是一種對高度的空間規劃。

加建閣樓所需要的配置

正因為關乎空間規劃,所以若單位的樓底高度不宜少於3.3米,扣除了現時法例規定的樓底高度2.3米後,閣樓仍有1米高度供人活動,同時,在加建閣樓時要規劃好通風及採光及光源位置,太窄、太暗、太矮的閣樓都會予人壓迫感,難以用作休息空間。

最重要的是,加建閣樓為永久地工程,屬於樓宇結構改動,因為一般單位的樓契已有列出建築及實用面積,如需加建,業主必須先向屋宇署遞交新圖則申請(俗稱「入則」),讓屋宇署評估樓宇承重的影響、閣樓通風採光是否符合要求等等,而且閣樓樓層高度不可少於2.5米。另外,加建閣樓會增加單位的總樓面面積,屋宇署亦要評估整幢樓宇會否超出建築面積上限。

不少設計公司都因為加建閣樓程序繁複,而建議業主改用「大型傢俬」營造閣樓效果,例如大成組合櫃、鐵架、由櫃桶組成的樓梯等等,因為組裝傢俬不算建築工程,所以不用入則亦可隨意設計,比真的加建閣樓更受業主歡迎。

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大部分挖地牢工程都屬違法?

香港不少獨立屋都會加建地牢(地庫),用作圖書室、私人娛樂影院等,但原來大部分都屬僭建!當年唐英年的大宅僭建風波就是典型例子。

地牢興建工程很難獲得屋宇署批准,因為涉及到地積比率(Plot Ratios)。為有效使用土地及控制人口密度,政府以地積比(樓宇准許發展的總建築面積與地盤面積的比例)作規劃,地積比率越高,代表該土地可興建的樓宇總面積越高。例如屋宇署指引就例明,俗稱村屋的丁屋有蓋面積不得超過700平方呎、總高度不鬼超過8.23米及不得多過3層。同時,大部分樓宇起樓時已用盡地積比,等同興建多一層的挖地牢工程,自然難以獲批。

另外,每幅土地起樓時都要打地基,而建築地基的物料及深度各有不同,業主若在無入則情況下擅自進行挖地牢工程,分分鐘影響樓宇結構,變成危樓之餘更影響物業日後用作加按等按揭成功率。

挖地牢會影響火險及家居保險?

上文所述,不論是加建閣樓抑或是挖地牢,因為本質上難以通過屋宇署審批,所以市面上大部分工程都或屬於僭建及違反《建築物條例》。

一般保險公司火險保單中,皆載有由火險公會訂立的建議標準條款,其中A33一條列明:「投保人必須遵守下列政府機構所公佈之一切有關各項規章,條例及任何通告,如不遵守則足以影響或增加本保單所保之危險情況: (i)消防事務處及/或(ii)勞工處及/或(iii)危險品條例及/或(iv)工廠暨工業經營條例及/或(v)其他有關條例。」

換言之,根據保單條款,若單位在未有向屋宇署入則申請並獲批的情況下,作出結構改動,已違反《建築物條例》,保險公司有權終止其火險投保。若果業主購入二手單位,不清楚其閣樓或地牢是否屬於原始間隔或已入則,可向田土廳或專業人士查詢。

至於家居保險方面,雖然保障的是家居意外所引起的損失,若單位內的改動涉及僭建或違例,即使損失與改動(例如地牢)無關,保險公司或有權中止該保單。

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相對於市面上其他火險公司高達0.15%的保費率,OneDegree只收取投保額0.034%作為保費,以投保額450萬作比較,OneDegree每年保費為HK$1,530,其他公司則高達到HK$6,750,每年相差超過5千元!另外,有不少業主都怕轉會手續繁複而卻步,但其實火險轉會手續簡單,只需以下兩個步驟:

1.向你的按揭銀行確認投保資料(如投保額、受保地址、保單生效日及指定保單持有人),如已有其他公司的火險,請先申請取消該保單及確認保單終止日。

2. 網上投保OneDegree,OneDegree會在7個工作天內向銀行遞交新的保單,銀行批核後即完成整個轉會過程。

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