在香港置業所涉及資金普遍都要7位數字，絕大部份買樓人士都需要申請按揭才能一圓上車夢，但壓力測試成為不少借貸人士最大難關。究竟甚麼是壓力測試？壓力測試入息又有甚麼要求？首次置業免壓力測試是否屬實？2022年宣佈放寬後，對置業人士又有甚麼幫助？如果壓測「危危乎」又可怎辦？經絡按揭一次過拆解當中奧妙。
買樓壓力測試要幾多？
香港金融管理局於2022年9月23日向銀行發出指引，將物業按揭貸款利率壓力測試要求由現時的3%下調至2%。對於供樓人士而言，買樓壓力輕鬆不少。
甚麼是壓力測試？
壓力測試是金管局對銀行的風險監管措施，要求按揭申請人在按揭息率增加2厘的情況後，供款與入息比率不得高於月入60%，確保借款人即使在利息上行時，也能有足夠負擔能力應付樓價。
甚麼是供款與入息比率（DTI）？
在認識壓力測試前，首先要知道供款與入息比率的概念。供款與入息比率是指每月按揭供款與每月入息的比例，例如每月按揭供款為$20，每月入息為$40，供款與入息比率便是50%。
壓力測試如何計算？
如果把物業用作自住用途，借款人又沒有其他按揭在身的情況，供款與入息比率及壓力測試是以50/60計算。如果選擇H按，會以H按封頂位計算，例如H+1.3%，封頂息率為P-2.25%(P=5.875%)，實際按息為3.625%，銀行便會以2%+3.625%=5.625%計算壓力測試。此為最簡單情況，壓力測試的門檻會受多項因素影響，下文會再詳解。
壓力測試高低與甚麼因素有關？
情況1：按揭成數高低
首期／按揭成數：假設樓價不變，如果置業首期愈多，按揭成數愈低，需要承受的壓力測試便會愈低。例如買入600萬物業，想借30年按揭，以同樣的按揭計劃3.625%計算，如果借5成，壓力測試要求為$28,783。如果借取6成，壓力測試要求升至$34,539。
情況2：有按揭在身／非自用
按揭申請人的每月供款不得高於月薪60%只是壓力測試的基本的準則，事實上會受多項因素出現轉變，包括按揭情況及物業自用與否等。
| 供款與入息比率 | 壓力測試 | |
| 自用, 沒有按揭在身 | 50% | 60% |
| 自用, 有按揭在身 | 40% | 50% |
| 非自用，沒有按揭在身 | 40% | 50% |
| 非自用, 有按揭在身 | 40% | 50% |
情況3：按揭保險保費
按揭保險保費可選擇一次付清或加借攤還，如果選擇一次付清，按保費用毋須計入壓力測試，但如果選用加借攤還，便需要計入壓力測試。假設800萬借90%按揭，按揭還款期30年及以3.625%利率計算，壓力測試基準為$69,079，如果選擇加借，壓力測試要求便增加至$70,806。
大部份銀行批核按揭前，亦會要求業主購買又稱「火險」的「樓宇結構保險」，銀行亦會於辦理按揭時提供火險給用戶直接申請，然而很多人不知道可以自行選擇其他火險，更不知道即使已經持有火險，亦可隨時轉會！而根據市場調查，目前坊間保險公司每年可收取高達投保額之 0.15% 作為保費，OneDegree 火險只收取 0.03%，為你節省多達80％保費！
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有甚麼方法可以更容易過到壓力測試？
雙糧、花紅、佣金
如果雙糧在僱傭合約中有列明，是可以完整計入壓力測試，打散12個月放入月薪中計算，例如月薪為5萬兼有雙糧，銀行便會以平均月薪$54,166計算。佣金一般以6個月的平均數計算，但部份銀行有機會打折扣。花紅則通常會以2年平均數計算，惟個別銀行可能出現折讓。
兼職及自僱收入
兼職及自僱如果有充份的入息證明及相關證書，同樣可以計入壓力測試，不過每間銀行的計算方法及要求各有不同。
債務會否計入壓力測試？
信用卡欠款及私人貸款的債務均會計算入壓力測試。銀行處理按揭申請時，會翻查對方的紀錄，信用卡欠款如果經已還清，不會計進壓力測試。
如何壓力測試真的過不到，怎辦？
- 增加擔保人
如果最終無法通過壓力測試，又無法負擔壓外首期，可以考慮增加擔保人，讓對方的月薪一併加入壓力測試計算。 - 以資產計算入息
對於擁有較龐大資產但入息不足的人士，可考慮用資產水平申請按揭，最高按揭成數為5成。
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