香港有很多舊樓有地理優勢,實用率又高,吸引上車一族買入自住之餘,更具備收購潛力。不過決定買入舊樓之前,大家應先留意有甚麼地方會出現按揭問題。
1.按揭成數受樓齡影響
現時舊樓一般按揭最長還款期雖能長達30年,但由於銀行一般以「75減樓齡」計算最長還款期,一些樓齡達到45年的舊樓,未必能做供足30年。銀行對於樓齡較高的物業估價會偏向保守,但個別銀行仍會提供彈性處理,為避免買入單後才發現按揭出現問題,買入舊樓前可先向按揭專員查詢。
樓齡 | 一般最長按揭還款期 |
40年 | 30年 |
50年 | 25年 |
60年 | 20年 |
(以上資料只供參考,一切以銀行最終批核為準。)
2.僭建物要留神
舊樓樓齡達四、五十年以上,不少地方出現僭建物,如果新買家買入有僭建單位,需要負上相關法律責任。屋宇署可以根據《建築物條例》要求改正,如果業主拒絕處理,便有機會被檢控。要查出單位是否已經載有相關命令,可於土地註冊處的「綜合註冊資訊系統網上服務」的「查閱土地登記冊」進行查冊,但最好方法是由專業人士對單位進行調查。除了小心僭建物,舊樓單位內部或公共地方天花剝落及失修難免較多,準買家要有心理準備投放較大的維修費。
3.地積比
財團收購舊樓會考慮多項因素,其中地積比率(Plot Ratios)是指可發展的總樓面面積及地盤面積比例,如果比例愈高,樓宇便能興建得愈高,另外,如果物業的業權較集中,又處於市區地段,一般較易達到收購目的,打算買入舊樓博收購的人士可向相關專業人士查詢。
大部份銀行批核按揭前,亦會要求業主購買又稱「火險」的「樓宇結構保險」,銀行亦會於辦理按揭時提供火險給用戶直接申請,然而很多人不知道可以自行選擇其他火險,更不知道即使已經持有火險,亦可隨時轉會!而根據市場調查,目前坊間保險公司每年可收取高達投保額之 0.15% 作為保費,OneDegree 火險只收取 0.034%,價格保證全港最低!
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