逆按揭/安老按揭 | 係搵笨？例子分析利弊（附銀行名單）

【逆按揭／安老按揭】在香港，隨著人口老化，越來越多人開始提前規劃退休生活。除了購買儲蓄保險、香港年金等理財產品外，逆按揭（又稱安老按揭）也是一個值得考慮的選擇。近年在網絡上搜尋「安老按揭」，可能大家不時會看到「安老按揭搵笨」之類的說法，逆按揭／安老按揭計劃是利是弊，似乎眾說紛紜。

Google Trend顯示「安老按揭搵笨」一詞近年在搜尋量上有上升趨勢

究竟安老按揭是否真的搵笨？這篇文章將為你詳細解釋逆按揭的概念、申請條件及運作原理，並分析其利弊，幫助大家做出明智的決定。

快速瀏覽

認識什麼是逆按揭／安老按揭

逆按揭／安老按揭申請條件

逆按揭／安老按揭樓宇條件相關問題

逆按揭／安老按揭的運作原理及例子

逆按揭 / 安老按揭計算機

逆按揭／安老按揭申請程序

逆按揭／安老按揭銀行名單

逆按揭／安老按揭的輔導顧問及費用

逆按揭／安老按揭利弊

逆按揭／安老按揭常見問題

申請逆按揭／安老按揭要留意：火險一定要有！

思考安老按揭是否搵笨之前，先認識什麼是逆按揭／安老按揭

安老按揭計劃由香港按揭證券有限公司的全資附屬機構——香港按證保險有限公司營運，屬於半官方機構。自2011年推出以來，該計劃已經運行十多年。逆按揭／安老按揭的目的是讓長者利用其擁有的住宅物業作為抵押品，從貸款機構那裡獲得按揭貸款，從而提升生活質素，特別適合那些擁有物業但現金不足的人士。

逆按揭／安老按揭申請條件

逆按揭／安老按揭就申請資格方面主要有以下三項要求：

• 年齡要求：申請人必須年滿55歲或以上，持有有效香港身份證。如果是未補地價的資助房屋業主，年齡要求則提升至60歲或以上。
• 財政要求：申請人必須沒有破產或涉及破產呈請，也不能有債務重組在身。
• 物業要求：用作抵押的物業必須是香港的住宅物業，樓齡須在50年或以下，且沒有任何轉售限制和沒有出租。如是未補地價的資助房屋，需獲得有關當局的書面批准。

另外值得留意的是，逆按揭／安老按揭接受最多三位符合要求的申請人聯名申請，夫婦兩人也可一同申請。亦因此，申請人除了可以是物業的唯一受益人外，在超過一人申請的情況下，以聯權共有（即聯名）形式擁有物業也屬符合資格。

除此之外，業主若透過香港註冊的有限公司名義擁有物業，亦符合申請逆按揭／安老按揭的資格。

逆按揭／安老按揭樓宇條件相關問題

問題：居屋可以申請逆按揭／安老按揭嗎？

答案：居屋可以申請逆按揭／安老按揭。除了未補地價的資助房屋之外，逆按揭／安老按揭在樓宇方面沒有特別限制。

問題：逆按揭／安老按揭在樓齡方面有限制嗎？

答案：有。樓齡須在50年或以下。如樓齡超過50年會按情況考慮是否批出貸款。

問題：尚未供完的樓宇可以逆按揭／安老按揭嗎？

答案：若樓宇未供完，能否申請逆按揭／安老按揭要視情況而定。逆按揭／安老按揭本身包含一筆過貸款，而業主可以利用這筆貸款還清按揭，若果尚有餘額的話仍可收取年金。若一筆過貸款的款項，或貸款款項加上業主手上的現金仍未足以還請按揭的話，則無法申請逆按揭／安老按揭。

問題：哪些未補地價的居屋可以申請逆按揭／安老按揭？

答案：香港按揭證券有限公司在資料冊上列出以下例子：

• 香港房屋委員會（房委會）營運的居者有其屋計劃
• 私人機構參建的居屋計劃
• 租者置其屋計劃
• 綠表置居先導計劃
• 香港房屋協會（房協）營運的住宅發售計劃
• 房協夾心階層住屋計劃
• 房協資助出售房屋項目

逆按揭／安老按揭的運作原理及例子

安老按揭計劃之所以又被稱為逆按揭，是因為它的運作原理剛好與傳統按揭相反。買樓時申請按揭，我們需要每月還款給銀行供樓。而逆按揭則是反過來將物業抵押給銀行，並每月從對方手上收取年金。

年金年期及金額

年金年期方面，借款人可選擇在10年、15年或20年的固定年期內或終身每月收取年金。逆按揭／安老按揭亦設有一筆過貸款，需要時可以提取款項應付突發資金需求。香港按證保險有限公司亦保證申請人終身毋須清還貸款結欠（除非其貸款在特定情況下被終止），這也是貸款會被稱為安老按揭的原因。

年金金額方面，其計算原理簡而言之，就是用作申請的物業價值愈高，每月的年金金額則愈高。物業的估值方法很簡單：800萬元以下的物業可獲100%估值；800萬元以上物業，首800萬元可獲充分估值，超出部分以50%估值計算。

而除了物業估值外，參加者年齡及年金年期亦會對年金金額有所影響。申請人的年齡愈高，而他所選的年金年期愈短的話，其每月的年金金額則會愈高。若超過一人同時申請逆按揭／安老按揭的話，年金金額會以最年輕的一位去計算年齡。

逆按揭／安老按揭的浮息及定息按揭計劃

以上的年金金額計算方式都相對簡單，但接下來的一點就要留意了：逆按揭／安老按揭和一般貸款一樣，都會收取利息。而它的按揭利率則分成兩種計劃去計算，分別是浮息及定息按揭。浮息採香港最優惠利率減2.5%（亦即P-2.5%）計算，定息則首25年一率計4.5%年利率，隨後同樣按P-2.5%計算。

一般而言，定息按揭會較浮息按揭可得較高的每月年金金額，亦可獲最高的一筆過貸款金額。當然，息口將會是你在選擇採用定息還是浮息按揭計劃時其中一個需要考量的關鍵因素。香港按揭證券有限公司會定期在網站更新定息按揭和浮息按揭計劃的每月年金金額。

逆按揭／安老按揭例子

接下來就讓我們以例子認識逆按揭／安老按揭的運作吧！李先生今年60歲，單身剛退休，想趁初老去旅行好好享受世界。他預計自己在旅行方面會有較大筆的洗費，於是決定以10年年期申請逆按揭／安老按揭，最大化自己手上物業的價值。他的物業估價為700萬。

若果按2024年4月30日的年利率計算，李先生申請逆按揭／安老按揭，就能分別透過浮息或定息按揭計劃每月得到以下年金：

浮息按揭計劃（60歲及10年年期的每月年金金額為$3,700）:

$3700×7=$25900

定息按揭計劃（60歲及10年年期的每月年金金額為$3,880）:

$3880×7=$ 27160

兩者的相差為$1,260。樓價與年齡是按揭／安老按揭申請者無法控制的項目，年期長短則視乎申請者對穩定收入有多大的需求。最需要留意的是利息支出的問題，而息口高低則會影響採用浮息還是定息按揭較為划算。

逆按揭 / 安老按揭計算機

香港按揭證券有限公司的網站提供了一個安老按揭計算機，供有興趣人士參考。逆按揭／安老按揭的計算方法包括以下幾大元素：

• 物業估值 — 物業價值越高，每月可獲得的年金越多。
• 年金年期 — 年金年期越短，每月可獲得的年金越多。
• 申請人年齡 — 申請人年齡越高，每月可獲得的年金越多。
• 按揭成數 — 800萬港元或以下的物業估值為100%，超過800萬港元部分的50%，上限為2500萬港元。
• 利率計劃 — 借款人可選擇浮息或定息按揭計劃，定息計劃通常提供較高的每月年金。

逆按揭／安老按揭申請程序

申請逆按揭／安老按揭主要有以下四大程序：

1. 初步評估：申請人需聯絡參與機構進行初步評估。目前香港有12間銀行及金融機構提供此計劃。
2. 輔導會面：正式申請前，申請人需預約與合資格的輔導顧問會面，了解安老按揭的特點、權益、責任及法律後果。成功完成輔導後，會獲發輔導證書。
3. 健康問卷：在貸款起始日前，申請人需完成一份健康問卷。
4. 簽署文件：一經批核，申請人需簽署按揭文件及其他相關法律文件。

逆按揭／安老按揭銀行名單

12間參與逆按揭／安老按揭計劃的銀行如下：

逆按揭／安老按揭的輔導顧問及費用

參與輔導會面是申請逆按揭／安老按揭的必須程序。輔導顧問為執業律師，負責向申請人講解逆按揭／安老按揭貸款的特色、讓申請人了解作為按揭借款人的權益及責任，以及取得按揭貸款的法律後果。

完成輔導會面後，輔導顧問會向參加者發出《輔導證書》，然後才能夠憑《輔導證書》正式申請逆按揭／安老按揭貸款。申請人需要向顧問支付輔導費用，在進行輔導之前應先就費用向輔導顧問查詢清楚。而相關輔導費用可加借計入逆按揭／安老按揭的貸款。

合資格的輔導顧問問單由香港律師會提供，申請者可自行從名單聯絡律師進行輔導。《安老按揭輔導法律顧問名冊》可於按揭證券公司及香港律師會網站查閱。

逆按揭／安老按揭利弊

對逆按揭／安老按揭有更深入了解後，最後就讓我們分析這一計劃的優點及缺點：

逆按揭／安老按揭優點

1. 提升生活質素：逆按揭／安老按揭提供穩定的現金流，退休後能夠維持甚至提升生活質素。
2. 毋須放棄物業：以往在沒有逆按揭／安老按揭的情況下，往往會陷入「賣樓兩難」：賣樓換取現金就失去居所，保留居所則缺乏現金。逆按揭／安老按揭解決了這個問題。
3. 毋須還款：通常情況下，借款人毋須在有生之年償還貸款，物業仍然屬於借款人所有。即使年金年期屆滿 (若非選擇終身年期)，仍可繼續居住於原有物業。
4. 靈活選擇：借款人可選擇每月收取年金或提取一筆過貸款，靈活應對不同的財務需求。另外，提早還清逆按揭／安老按揭的貸款以贖回物業亦毋須繳交罰款。

逆按揭／安老按揭缺點

1. 需要留意收費：除了利息外，還會被按揭保費、輔導費、法律費用等收費。以上費用皆可加借入逆按揭／安老按揭的貸款。而除了保費外，其餘收費只在特定情況收取。
2. 違約風險：如果借款人違反了政府租契、公契，或是沒有履行抵押物業的持續責任，貸款機構有權終止貸款並收回物業。
3. 考慮下一代：若希望把物業留給下一代的話，安老按揭則可能不是最理想的選擇。

逆按揭／安老按揭常見問題

問題：逆按揭／安老按揭抵押的物業可以出租嗎？

答案：在特定情況下可以。條件包括：1) 申請人已持有該物業達一年或以下，並且 2)聲明已經退休或因接受長者或醫療護理服務而遷出物業。若為未補地價居屋，則需要得有關當局同意。

問題：逆按揭／安老按揭抵押的物業可以或需要贖回嗎？

答案：可以贖回。除了上文提到的提早還清情況外，若逆按揭／安老按揭被終止時（例如因申請人身故），業主／遺產代理人可以優先全數還清貸款以贖回物業。若不贖回，貸款機構會出售該物業以還清貸款。若有差額，將由按證保險公司承擔；若有餘額，則退還給業主／遺產代理人。

問題：樓價跌會對逆按揭／安老按揭造成影響嗎？

答案：視乎你在樓價的高位還是低位申請逆按揭／安老按揭。如果你是在樓價已經下跌的情況下申請，基於年金金額與物業估值掛勾，就自然會受影響。另一邊廂，如果樓價是在你已經申請了逆按揭／安老按揭，並且已經鎖定年金年期後才開始下趺的話，金額則反倒不受樓價下跌影響，並成為了保值工具。

問題：逆按揭保險與逆按揭／安老按揭有關嗎？

答案：沒有。逆按揭保險（保單逆按計劃）是香港按證保險有限公司旗下的另一計劃，讓申請人抵押人壽保險保單並提取年金。

問題：夫婦可以一同申請逆按揭／安老按揭嗎？

答案：可以。夫婦若以聯名方式持有物業，則可一同申請逆按揭／安老按揭。若伴侶過身，餘下的申請人可以繼續收取年金並居住於原有居所。

申請逆按揭／安老按揭要留意：火險一定要有！

完成上述申請程序，做好物業估價，簽好法律文件，你終於可以提取逆按揭／安老按揭年金，安享晚年了！但要小心的是，有一個步驟若果做漏的話，你的按揭／安老按揭年金隨時會被暫停——那就是買火險！

香港按證保險有限公司在安老按揭計劃的《重要通知》文件中，列出了多頁項暫停事件。如果申請人違反了這些事件，並且未能在3個月內作出糾正的話，香港按證保險有限公司就有權停止向申請人發放每月年金和一筆過貸款。以下是其中一項文件列明的禁止事件：

(c) 您沒有為物業購買火險及其他嚴重損毀的保險；

所以，申請逆按揭／安老按揭和普通按揭一樣，若果你沒有買火險的話，隨時會被取消資格！

OneDegree火險全港最低價 大慳15萬！

作為業主面對每月的供樓支出及日常生活的大小開支，當然希望慳得就慳。OneDegree 深明業主需要，首年保費只需投保額0.034%，對比一般火險高達投保額0.15%，30年供樓期內慳足高達HK$15萬*！價格全港最低**，更可自由選擇於10-180日內任何一日生效。

🏠 OneDegree火險產品特點包括： 

✅ 不限樓齡，全面保障香港住宅物業

✅ 靈活取消政策

✅ 全面保障火災、淹水、雷擊，爐具或煤氣爆炸

✅ 保障範圍可因應你按揭銀行的需要而調整

✅ OneDegree會在投保後7個工作天內向銀行遞交新的保單，銀行批核後即完成轉會

立即按此了解及網上投保OneDegree火險！

*假設投保時按揭額為HK$450萬及按揭30年，以OneDegree首年特別優惠保費率0.034%及第二年起以原保費率計算，並與巿場現時最高保費率0.15%作比較，四捨五入至萬位。例子只供參考。　

**根據2024年5月香港主要保險公司之火險的比較。