隨著金管局放寬按揭上限，7成按揭的單位亦可出租，配合財政預算案2025推出樓價400萬以下物業印花稅減至$100的措施，「買樓收租」再次成為樓市熱話。無論是投資入市還是將自住單位出租，事前都必須了解租金回報率的計算方法，才可作最精明投資。
租金回報率如何計算？怎樣才算是合理的租金回報？OneDegree為你整合最新的租金數據，助你詳細分析。
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租金回報率計算方法
租金回報率是指租金收入與房地產價值的比率，用於衡量投資物業的收益。租金回報率越高，物業越值得投資。當計算租金回報率時，我們可以套用以下簡易版及進階版公式：
租金回報率公式：簡易版
公式：全年租金收入 ➗ 物業買入價格 X 100%
假設一個單位的買入樓價為1000萬元，出租每月收3萬元的話，一年收租為36萬元。36萬租金收入除以1000萬樓價後，租金回報率為3.6厘。
租金回報率公式：進階版
公式：(租金收入 – 單位出租雜費支出) ➗ (買入房價 + 買樓雜費) X 100%
相比起簡易版公式，進階版在計算買樓成本時，同時計入印花稅、裝修費、律師費等雜費。計算租金收入時，則扣除差餉、管理費等雜費。將以上費用納入計算，就可以更具體地計算出租金回報。
如何使用以上的租金回報率公式？
具體的買賣雜費支出，需要花時間整理才能得出具體數字。所以平常睇樓時，可以先以簡易版公式計算大概的租金回報。當想與其他物業或投資作進一步比較時，才用進階版租金回報率公式去計算。
除此之外，若遇上兩個類型完全不同的物業時，用進階版租金回報率比較也會較佳。
怎樣的租金回報率才算合理？
作為參考指標，截至2024年12月，香港十大屋苑的租金回報率介於3.5厘至4.22厘之間。計算租金回報時，可以衡量是收益否達至上述的回報率。
除此之外，亦可將租金回報率與其他投資比較，例如相對穩健的債券、定期存款等等。其中處於高息還是低息環境，對比較租金回報猶其重要——在高息環境下，定期存款利息高企，當時定期存款的回報率可能比大多數住宅物業的租金回報稍勝，而在低息環境則可能呈相反現象。
除了數字層面的分析外，亦可加入以下是判斷租金回報率是否合理的考量點：
- 地區：核心商業區的租金通常較高，而新界地區的租金可能相對較低。
- 物業類型：舊樓的管理費可能比新樓便宜，進而影響租金回報率。
- 樓價：考量物業的升值潛力，反之亦要注意樓價下跌可能蒸發租金收入。
怎樣才算是高的租金回報率？
同樣參考截至2024年12月的香港租金數據，以下是香港較高租金回報的屋苑：
- 九龍灣得寶花園：租金回報率最高，達4.6厘。
- 大圍金獅花園：租金回報率為4.5厘。
- 將軍澳海茵莊園：租金回報率為4.25厘。
- 馬鞍山薈朗：租金回報率為4.23厘。
- 美孚新邨：租金回報率約4.22厘。
- 沙田第一城：租金回報率約4.16厘。
- 黃埔花園：租金回報率約4.12厘。
而香港的不同地區，亦是影響租金回報率的因素之一：
- 核心商業區（如銅鑼灣、灣仔、尖沙咀）的租金通常較高，更容易吸引上班族。
- 大學附近（如香港大學站、西營盤、大圍、紅磡）也容易吸引學生租住。
- 新界地區（如將軍澳、荃灣、天水圍）的目標租戶多為家庭。
影響香港租金回報率的市場因素
若希望在香港買樓收租的話，可留意以下影響租金回報率的因素：
物業類型：
- 舊樓：管理費通常比新樓便宜，租金回報率可能更高。
- 新樓：屋苑設施較佳，室內配備齊全，可省下維修及裝修費用。
樓市環境：
- 撤銷樓市辣招後，購買300萬元以下的物業只需繳付100元印花稅，有助於降低投資成本。
- 租金上升、樓價下跌的現象，可能推高了中小型住宅的回報。
投資舊樓的考量：
優勢
- 舊區重建發展，可能帶動樓價向上。
- 全面撤辣，變相減輕發展商收購舊樓成本。
- 同區舊樓有更低的呎價，管理費開支較低，租金回報率可能更高，普遍有3厘以上。
劣勢
- 樓齡高及設施可能不吸引。
- 可能影響按揭年期，較難轉手。
其他注意事項
- 成本考量：計算收租回報率時，務必將所有相關成本納入考量，包括印花稅、經紀佣金、律師費、地租、差餉、物業稅等。
- 高成數按揭：非首置人士，最高可借7成按揭，按揭保險計劃下最多可借8成。但只有7成或以下的按揭才可出租，若物業有高成數按揭，未經銀行同意不得擅自出租，否則可能被追討貸款，甚至涉及詐騙罪。
- 出租物業保險：考慮購買家居保險，透過出租保障，以保障因租客拖欠租金或損壞物業所造成的損失。
香港屋苑的租金回報率
截至2024年12月，以下是香港部份屋苑的租金回報率：
- 九龍區：
- 九龍灣得寶花園：租金回報率最高，達4.6厘。
- 九龍灣淘大花園和德福花園：租金回報率3.96厘。
- 西環嘉輝花園，錄得4.75厘。
- 黃埔花園：租金回報率約4.12厘。
- 新界區：
- 大圍金獅花園：租金回報率為4.5厘。
- 將軍澳海茵莊園：租金回報率為4.25厘。
- 馬鞍山薈朗：租金回報率為4.23厘。
- 沙田沙田中心：租金回報率為4.05厘。
- 沙田第一城：租金回報率約4.16厘。租金回報率為4.04厘。
- 屯門疊茵庭：租金回報率為4.01厘。
- 沙田河畔花園，錄得4.75厘。
- 港島區：
- 鰂魚涌南豐新邨3.99厘。
- 薄扶林置富花園3.91厘。
- 其他：
- 荃灣荃灣中心3.98厘。
- 沙田好運中心3.88厘。
- 大埔大埔中心3.87厘。
- 美孚美孚新邨：租金回報率約4.22厘。3.86厘。
- 火炭銀禧花園3.83厘。
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