甩按保指的是退出按揭保險。隨著2024年10月宣佈放寬按揭成數上限，銀行在金管局的規範下最多可以借出5至7成按揭。如果購屋者需要申請8至9成的高成數按揭，就必須投保由香港按揭證券有限公司（HKMC）提供的按揭保險。
隨著7成按揭樓宇都可以出租，市面上更多業主都關注如何甩按保，以合法方式出租單位。甩按保有什麼好處？有什麼手續及注意事項？OneDegree為你分析！
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甩按保的好處
甩按保有以下好處：
- 省下保費：由於按揭保險的保費通常是以貸款金額的一定比例計算，高成數按揭的保費金額通常需要數萬元，對於業主來說是一筆不小的負擔，如果業主在供款一段時間後，財務狀況許可，就可以選擇「甩按保」，取回部分按揭保險的保費，以減少不必要的開支。例如，如果業主在首年退保，可以取回 40% 的保費，在第二年退回的保費為 25%，三年內退保則可以取回 15%，三年之後就不會再退還任何保費。
- 合法出租房屋：當購屋者向按保公司申請按揭保險時，需要聲明房屋只會自住，按保公司會透過多種方式了解房屋是否出租，如果被發現違規出租，就會向業主罰款，因此，業主如果想要出租房屋，就需要先「甩按保」，並降低貸款成數才能出租房屋。
- 享有轉按優惠：轉按至其他銀行，有機會享有較低的利率和現金回贈等優惠。
甩按保手續：如何透過轉按甩按保？
轉按甩按保是指透過轉按至另一家銀行，將按揭成數降至8成或以下，以達到取消按揭保險（甩按保）的目的。轉按甩按保的程序如下：
- 選擇新的銀行：尋找提供較低利率、較高現金回贈，並且願意辦理甩按保的銀行。
- 提交轉按申請：向新銀行提交轉按申請，並告知欲甩按保。
- 銀行審批：新銀行會對您的財務狀況和物業進行評估。
- 簽署貸款協議：審批通過後，與新銀行簽署新的貸款協議。
- 償還原有貸款：新銀行會將貸款金額發放給原銀行，償還您的原有按揭貸款。
- 申請退保費：部分銀行會自動幫您辦理退保費手續，有些則需要您親自到銀行申請。
甩按保後可借成數多少的按揭？可以出租嗎？
業主在退掉按揭保險（「甩按保」）後，可申請最高7成按揭。經過10月放寬按揭成數上限後，敘造7成按揭的物業亦可出租。
值得注意的是，按揭保險計劃主要用於協助自住物業的買家以較低的首期置業。申請按保時，借款人需要聲明物業將用作自住用途。如果在按揭保險期間將物業出租，則違反了按保合約條款，按揭保險公司可能會採取以下措施：
- 要求業主轉為出租物業適用的按揭額，並補回樓價差額。
- 在評估情況後，若認為個案不理想或業主不合作，銀行可能會立即要求業主清還按揭欠款並終止按揭合約（亦即call loan）。
因此，如果業主計劃將按保物業出租，必須先「甩按保」，並將按揭成數降至出租物業適用的5成。
需要留意的是，即使將物業用於自住用途，但如果並非業主本人居住，也可能難以獲得按揭保險。例如，買家想以按保方式購買物業供父母居住，或父母以按保方式購買物業供子女居住，即使用途是自住，但因為並非業主本人自用，銀行也較難批出按保貸款。
甩按保的條件和方法：
- 償還整筆按揭貸款：業主必須償還整筆按揭貸款才能退回保費。
- 透過轉按：業主可以將物業抵押給另一家銀行，並申請新的按揭貸款（不超過6成），以達到甩按保的目的。
- 補錢：如果轉按的貸款金額不足以償還原有按揭，業主可能需要動用部分個人財產來完成甩按保。
甩按保的注意事項：
- 退保期限：按揭供款超過三年後，將無法獲得任何保費退還。
- 只能退保一次：每個物業只能在第一次退保時獲得保費退還。
- 還款記錄：若有遲繳房貸的記錄，可能會影響退保申請。
- 罰息期：銀行的按揭計劃通常設有兩年罰息期，因此建議業主在罰息期過後再申請退保。
不轉按的情況下如何甩按保？
雖然轉按是甩按保常見的做法，但您也可以在不轉按的情況下甩掉按揭保險。
如何不轉按甩按保：
- 降低按揭成數至6成或以下：要甩按保，您需要將按揭成數降低到6成或以下，這樣就不需要再支付按揭保險。
- 償還部分貸款：您可以透過一次性償還部分貸款來降低按揭成數。例如，如果您的物業價值為1000萬，您借了8成按揭，即貸款800萬。如果想甩掉按揭保險，您需要償還至少200萬，使貸款額降至600萬以下。
- 等待樓價上升：您也可以等待樓價上升，使您的貸款額佔物業價值的比例自然降低至6成或以下。
注意事項：
- 資金需求：一次性償還部分貸款需要您有足夠的資金。
- 樓價波動：樓價波動難以預測，您可能需要等待較長時間才能透過樓價上升來甩按保。
- 按揭利率：由於您沒有轉按，您將繼續支付原有按揭的利率，即使目前市場上可能有更優惠的利率。
- 退保期限：您需要在按揭保險生效後的三年內申請退保才能獲得退保費。
- 其他條件：您需要符合按保公司規定的其他條件，例如沒有遲供樓紀錄等。
總結而言，不轉按甩按保需要您一次性投入較多資金或等待較長時間，並且可能無法享受到更低的利率。然而，如果您不想轉換銀行或支付轉按費用，這也是一種可行的選擇。在決定之前，您應該仔細評估您的財務狀況和目標，選擇最適合您的方案。
能夠自動甩按保嗎？
自動甩按保是一個理想的狀態，指的是當按揭成數達到一定條件時，按揭保險會自動取消，並退回部分保費。但需要留意的是，目前香港並沒有提供自動甩按保的服務。
無論是透過償還整筆按揭貸款，抑或轉按甩按保，都需要業主主動提出申請，並辦理相關手續。為什麼沒有自動甩按保這一選項？
- 按揭保險公司需要確認您的意願：即使您的按揭成數符合退保條件，按揭保險公司也需要確認您是否真的想要退保。
- 可能涉及複雜的程序：退保可能涉及到與銀行和按揭保險公司的多方溝通和文件處理，自動化流程的設計和實施需要大量的資源和時間。
建議
- 主動了解退保條件：您可以定期查看您的按揭貸款餘額和物業估值，了解是否符合退保條件。
- 諮詢按揭經紀或銀行：如果您不確定是否應該甩按保，可以諮詢按揭經紀或銀行的專業人士，他們可以根據您的具體情況提供建議。
透過甩按保獲得HKMC退保費
退出香港按揭證券有限公司（HKMC）的按揭保險計劃後，可以獲得的保費退回。退回保費的比例根據退保時間而有所不同：
- 首年退保：可退回已繳保費的40%。
- 兩年內退保：可退回已繳保費的25%。
- 三年內退保：可退回已繳保費的15%。
- 超過三年：不獲退回任何保費。
並非所有情況下甩按保都可以獲得退還保費，以下情況可能無法獲得退保費：
- 按揭已超過三年。
- 該物業已申請過一次退保。
- 有遲交按揭的紀錄。
- 首置人士申請7成或以下按揭（因為無須支付保費）。
每個物業只能在第一次退保時可獲退保費。例如，業主在買入單位時承造8成按揭，3 年後取消按保做回6成按揭，業主可獲取15%退保費。之後如果業主將物業轉按，重做8成按揭，3年後即使再做退保，也不獲退回保費。
退保費是以現金支付給業主，並不會從貸款額中扣減。一些銀行會在業主甩按保後自動處理退保費，但有些銀行則需要業主親自到分行申請退保費。
樓價跌時甩按保
甩按保（退出按揭保險）通常在樓價上升，業主希望通過轉按降低貸款成數，從而取消按揭保險並取回部分保費時才會考慮。然而，當樓價下跌時，甩按保會變得較為複雜，需要仔細考慮。 以下是甩按保在樓價下跌的情況下需要注意的幾個方面：
1. 估價不足導致無法甩按保：
- 樓價下跌可能導致物業估值低於原先的購買價格。
- 如果估值不足，即使降低貸款成數，也可能無法達到銀行要求的按揭成數上限（例如 7 成或 6 成）。
- 這種情況下，業主可能需要補上差價才能甩按保，或者無法進行甩按保。
2. 負資產風險：
- 樓價下跌可能導致物業價值低於未償還的貸款餘額，造成負資產。
- 負資產會增加業主的財務壓力，並影響其信貸評級。
- 在負資產的情況下，銀行可能會提高按揭利率或拒絕轉按申請，導致甩按保更加困難。
3. 甩按保的成本效益：
- 雖然甩按保可以退回部分保費，但仍需要支付轉按的律師費和其他相關費用。
- 在樓價下跌時，如果需要補差價才能甩按保，則需仔細評估甩按保的成本效益。
- 如果甩按保的成本過高，或者無法達到預期的效益，則可能需要考慮其他方案。
建議：
- 在樓價下跌時，應密切關注物業估值變化，並評估甩按保的可行性。
- 在決定是否甩按保之前，應仔細計算相關成本，並與預期收益進行比較。
- 如有需要，可諮詢按揭專家或財務顧問的意見，以做出明智的決定。
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出租單位的業主如何透過家居保險保障自己？
市面上部份家居保險會設有專為業主度身訂造的保障，以對應出租單位時常見的潛在風險。這些風險包括租客拖欠租金、租客惡意破壞單位內物件，屋苑範圍內發生意外。
出租保障：向業主賠償租金損失、承擔租客蓄意破壞而導致的家居財物損失
若把物業放租，業主最怕遇上缺德租客，例如經常拖欠租金，甚至惡意破壞單位內物件，常見個案有損壞地板或牆身結構，破壞屬業主擁有的家電（例如冷氣機、煮食爐）等等，業主不但有機會蒙受租金損失，甚至需要花費更多時間和金錢裝修單位，才可再次出租。
有見及此，OneDegree家居保險就為業主提供出租保障，如租客沒有遵照租賃合約繳付租金，業主在採取法律行動並獲得收樓令後，OneDegree將向業主賠償實際租金損失（扣除按金），最多可賠償等同6個月租金的金額；就連租客蓄意破壞而導致的家居財物之損失（限於租約內列明之電器），OneDegree亦會為業主承擔部分整修費用。
有別於其他保險公司的出租保障的索償程序，如租客沒有遵照租賃合約繳付租金，投保OneDegree家居保險的業主無須等待法庭聯絡租客上庭、進行訴訟及裁決，甚至需要再待法院頒令裁決後一個月租戶仍未還所欠租金才可向保險公司申請索償。OneDegree投保人只須於採取法律行動並獲得收樓令狀後，即可獲賠償扣除按金後的實際租金損失，最多賠償等同6個月租金的金額。相較其他保險公司，大大加快取得賠償金額的進度。
「第三者責任保障」：為業主分擔法律開支
假如屋苑範圍內發生意外，導致財物或人命傷亡，業主都有機會要負上法律責任，法律開支隨時不菲。這時就是家居保險的「第三者責任保障」派上用場的時候了：其保障範圍包括對第三者造成的身體傷害或財物損毀，為業主分擔部分牽涉的法律開支及費用，大大減輕你的財政煩惱。
以OneDegree的家居保險為例，標準計劃及加強計劃的第三者責任保障額分別為 HK$10,000,000 及 HK$12,000,000，而尊尚計劃的保障額更高達 HK$15,000,000。
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3 假設為實用面積 400 呎以下的單位投保尊尚計劃且不包含任何自訂保障，7折後其首年所需年繳保費為 HK$1,032，便得出每月平均保費為 HK$86
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5 收妥所需文件及資料後起計5個工作天
