當我們想借錢買樓時，我們可以申請按揭。若果已手持物業的話，則可考慮以業主貸款進行套現。業主貸款是什麼？申請時有什麼東西需要留意，無收入的話又可否申請？OneDegree為你詳細分析！
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業主貸款是什麼？
業主貸款（亦稱業主私人貸款）是專為持有物業的人士設計的無抵押私人貸款。除了私人物業外，一般而言，居屋、自置公屋和村屋的業主都可以申請。貸款機構會根據申請人的物業估價，決定批准的貸款金額。
業主貸款的優勢
- 貸款額度較高：一般來說，業主貸款提供的貸款額度比私人貸款更高。貸款額度通常與物業的估值有關.。
- 利率較低：由於業主擁有資產證明，貸款機構通常認為他們具備還款能力，因此業主貸款的利率通常低於一般私人貸款。
- 還款期較長：業主貸款的還款期限通常比私人貸款更長，有些甚至可以長達10年。
- 用途廣泛：業主貸款可用於多種用途，例如業務經營、裝修或教育等，比一般私人貸款更靈活。
- 申請簡便：業主貸款的申請通常可以在網上進行，無需提供樓契，而且整個過程無需經過律師樓。有些貸款機構甚至提供30分鐘特快審批。
- 無需壓力測試：與按揭加按不同，業主貸款不需要通過壓力測試。值得留意的是，金管局於2024年2月28日起暫停要求壓力測試。在相關措施出台前，加按一般需要進行壓力測試。
業主貸款申請資格
- 申請人必須是物業的業主。無論物業是否已完成供款，一般而言都可以申請。
- 市場上有些公司提供針對居屋、夾屋或租置計畫業主的貸款計畫，甚至未補地價的業主也符合資格。
- 如果是聯名持有物業，部份貸款機構允許單獨一位業主提出申請。
業主貸款所需文件
申請業主貸款通常需要提供香港身份證副本、最近三個月的住址證明、收入證明和銀行月結單等文件，與申請其他私人貸款所需的文件差異不大。
業主貸款申請流程
- 借款人應充分了解不同金融機構提供的業主貸款計畫，包括利率、貸款額度、還款期限等條件，以便選擇最適合自己的方案。
- 選定貸款計畫後，申請人要準備所需文件，以供財務機構審核。
- 貸款機構會先為物業進行估價，然後決定批准的貸款金額，最快可以在一個工作天內完成審批貸款。
- 通過審核後，貸款機構將向借款人發放貸款，借款人需要簽署相關合同，確認貸款條件。
申請業主貸款的注意事項
- 確認無抵押：在選擇業主貸款之前，務必確認該計畫在任何情況下都屬於無抵押貸款。如果無法償還債務，可能會失去房產。
- 留意隱藏收費：除了留意提前還款和延遲還款的罰息費用外，還要注意財務機構是否會對物業估價收取費用。
- 實際年利率：注意實際年利率和月息之間的區別。許多貸款廣告會以極低的月息來吸引業主申請貸款，但要計算總貸款支出，必須以實際年利率為準。
- 選擇可靠機構：選擇金融管理局認可的機構及信譽良好的持牌放債人。
無收入可以申請業主貸款嗎？
若沒有收入，又是否可以申請業主貸款？首先，部份業主貸款並不需要提供收入證明。部分貸款機構雖然會要求提供收入證明，但亦有機構不看申請人的月薪或收入證明。
貸款額度是根據物業估價及個人信用狀況來計算，所以即使沒有收入證明，仍有機會獲得貸款。但需要留意的是，貸款額度可能會因此受到影響。不同的貸款機構對申請人的入息要求不同，故此宜貨比三家。
聯名物業的情況下，如果其中一方的收入不夠，亦可以選擇以另一半作為擔保人。
業主貸款可以免TU嗎？
業主貸款通常需要申請人提供信貸報告以供銀行或貸款機構審核。大部份的業主貸款都不可以免TU。
公屋及居屋可以申請業主貸款嗎？
公屋及居屋業主都可以申請業主貸款。若持有的是公屋的話，就需要是自置公屋的業主才可以申請業主貸款。居屋業主的話，則要留意貸款機構是否需要居屋已補地價才可申請。市面上亦有未補地價居屋也可申請的業主貸款計畫。
以公屋、居屋申請業主貸款時，有些財務公司可能會在貸款協議上註明，將此筆貸款登記土地註冊處（俗稱田土廳），或寫明借款人以自己的物業作抵押品去借錢，但這些條款實際上沒有法律效力。由於公屋、居屋本身已經不可以再做財務公司按揭（而非貸款），即使雙方簽字作實，政府亦不會承認。
申請業主貸款時，應仔細閱讀貸款協議，確認是否屬於無抵押貸款，並留意貸款機構是否會將貸款登記到田土廳，以避免影響物業的未來買賣。
若持有聯名物業的話，可以申請一人按揭嗎？
一般銀行不提供單邊按揭，也就是僅以其中一名聯名業主的業權作為抵押來申請貸款。若想申請單邊按揭，只能透過財務公司。這類按揭與普通樓宇按揭相同，申請人需在律師樓簽署按揭契約，然後在土地註冊處（田土廳）註冊。
單邊按揭在套現方面較彈性，審批時間較短。申請人亦不需要知會其他聯名業主，也不需要提供屋契正本，程序相對簡單。需要留意的是，單邊按揭仍須在田土廳註冊，因此難以對其他聯名業主隱瞞。只要對方到土地註冊處查冊，便可得知貸款資訊。
除了單邊按揭外，做按揭時也可以選擇以其中一人名義購買物業，另一半擔任擔保人，這樣按揭通常可以獲批。即使是未婚情侶，只要向銀行和按證公司聲明為未婚關係，也能以類似方式處理。但有些銀行可能因風險考量，要求擔保人改為共同借款人。
申請業主貸款時需要向田土廳登記嗎？
一般向銀行申請按揭，是需要在土地註冊處（田土廳）登記。但申請的若是業主貸款的話，此程序則非強制。
部份財務公司在借出業主貸款時，可能會要求業主在田土廳登記。在田土廳登記主要是為了對借款人留下一筆借貸記錄，若借款人之後再向其他公司借錢，之前的無法還款問題也難以隱瞞，變相令他們的記錄變差，相對也有一定阻嚇作用。
需要留意的是，為杜絕不良行為，田土廳已禁止貸款協議註冊於物業的土地紀錄，但仍要小心財務公司要求把樓契代為保管。另外，若財務公司將貸款登記到田土廳，可能影響物業將來的買賣。銀行可能不批核按揭給已登記田土廳的公、居屋，使其無法輕鬆買賣物業，申請業主貸款時也要考慮這點。
再次提醒，申請業主貸款時，要謹慎看清楚所申請的業主貸款是否真的屬無抵押貸款，確保沒有其他隱藏條款，以保障物業。
業主貸款的利息多少？
業主貸款的利率一般高於按揭利率，此外，利息息率亦可能稍高於稅貸及個人分期貸款。現時業主私人貸款實際年利率約 2% 至 10% 不等，視乎物業質素及業主財務狀況而釐定。
業主貸款一般以月平息計算每月還款額，息口固定。但要注意貸款開支除了利息支出，還有其他手續費及行政費，因此要計算總貸款開支，必須以實際年利率作參考。亦要意是否有隱藏收費，例如提前還款及延遲還款的罰息費用，以及物業估價是否需要收費。
申請業主貸款之後能否賣樓？
申請業主貸款時，需要留意貸款協議是否列明在未還清貸款前不能出售物業，或拖欠款項時須賣樓還債等條款。務必確認申請的業主貸款在任何情況下都屬於無抵押貸款，以保障物業，避免因無法償還債務而失去房產。
如果貸款協議中包含限制出售物業的條款，或在無法償還貸款時有賣樓還債的要求，則可能對業主出售物業產生不利影響。
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