【最優惠利率2024】美國聯儲局於9月18日宣佈公布議息結果,宣佈減息0.5厘。香港各大銀行亦立即跟隨減息,將最優惠利率下調 0.25%。最優惠利率下跌為何會利好樓市?與按揭利率有何關係?OneDegree為你一一拆解!
香港的最優惠利率是什麼?
最優惠利率(Prime Rate)是指銀行提供給信用評級最高客戶的貸款利率。截至 2024 年 9 月 20 日,香港的最優惠利率可大致分為四種,分別為 5.625%、5.875%、6% 和 6.125%,每間銀行提供的最優惠利率都可能有所不同。
敘造按揭時,若準業主選擇以 P 按(其中的「P」為Prime Rate)為按揭息率,銀行就會以「最優惠利率 – X%」的公式去計算息率。舉例來說,如果銀行提供的利率是「最優惠利率 – 2.5%」,而最優惠利率為 5%,那麼 P 按的實際利率則為 2.5%。
美國減息後,現在最優惠利率是多少?
香港多家銀行於 2024 年 9 月下調了最優惠利率。 以下是截至 2024 年 9 月 20 日各家銀行的最新最優惠利率:
- 滙豐銀行:5.625%(2024年9月20日生效)
- 中國銀行(香港):5.625%(2024年9月23日生效)
- 恆生銀行:5.625%(2024年9月20日生效)
- 渣打銀行:5.875%(2024年9月23日生效)
- 東亞銀行:5.875%(2024年9月20日生效)
- 大新銀行:5.875%(2024年9月23日生效)
美國聯邦儲備委員會於 2024 年 9 月宣布降息 0.5%,而香港銀行則將最優惠利率下調了 0.25%,這是自 2019 年 11 月以來香港首次下調最優惠利率,結束了近兩年的上升週期。業界普遍認為,預計美國聯邦儲備委員會在未來一年內將繼續減息,香港銀行同業拆息亦預計將隨之下調,因此香港銀行的最優惠利率可能會進一步下降。
什麼是大 P 和細 P?有什麼分別?
在香港,最優惠利率主要分為兩種:大 P 和細 P,兩者利率不同,由銀行自行決定採用哪一種。截至 2024 年 9 月 20 日,大 P 為 6.125%,由香港大部份主要銀行所採用;細 P 為 5.625%,主要由滙豐銀行、中國銀行(香港)及恆生銀行所採用。
什麼是 P 按和 H 按?
P 按和 H 按是香港銀行提供的兩種主要房屋貸款利率計算方式,兩者皆為浮動利率,意指供樓利息會隨著時間而有所變動。P 按如上文所言,是指以最優惠利率計算息率的按揭貸款,而 H 按則與銀行同業拆息按揭掛鉤。
H 按 (銀行同業拆息按揭)
- 「H」代表「銀行同業拆息」(HIBOR, Hong Kong Interbank Offered Rate),是指銀行間互相借貸的利率。
- H 按利率通常以「1 個月銀行同業拆息」為基準,計算方式為「H + 固定點差」。
- 為避免還款金額波動過大,H 按通常設有封頂利率(Cap Rate),相當於 P 按利率。 當拆息超過封頂利率時,就會以封頂利率計算。
如何選擇 P 按或 H 按?
- H 按:
- 設有封頂利率,可避免拆息急升時的風險。
- 近年在高息環境成為主流的按揭計劃。
- P 按:
- 利率較穩定,每月還款金額較固定,適合追求穩定的客戶。
- 若銀行提供更優惠的 P 按方案,P 按可能比 H 按划算。
- 其他注意事項:
- 部分房屋類型,例如未補地價的居屋,只能選擇 P 按。
- 選擇按揭計劃時,應仔細比較不同銀行的實際利率、現金回贈、罰息期等條款,並考慮自身負擔能力和風險承受度。
什麼是封頂利率?與最優惠利率為何有關?
封頂利率是指與 H 按計劃掛鉤的最優惠利率減去特定百分比計算出的利率上限。
- 由於 H 按利率會隨著銀行同業拆借利率 (HIBOR) 波動,為避免客戶因拆息急升而承擔過高利息,銀行通常會設定封頂利率,作為 H 按利率的上限。
- 這個封頂利率通常會與 P 按利率掛鉤,設定為最優惠利率減去一個固定百分比,例如「最優惠利率-2.5%」。
- 當 H 按的實際利率高於封頂利率時,就會以封頂利率來計算供款,確保客戶的利息支出不會過高。
舉例來說,假設一間銀行的 H 按計劃為「H+1.3%」,封頂利率為「P-1.75%」,而當 1 個月銀行同業拆息為 3.6%,最優惠利率為 5.625%,則:
- H 按的實際利率為 3.6% + 1.3% = 4.9%。
- 封頂利率為 5.625% – 1.75% = 3.875%。
由於H 按的實際利率 4.9% 高於封頂利率 3.875%,所以客戶將會以 3.875% 的封頂利率來計算當月的供款。
目前,由於銀行競爭激烈,H 按的封頂利率通常與 P 按利率相若,甚至更低,因此許多人認為 H 按計劃比 P 按計劃更具吸引力,因為 H 按計劃既可以享受低息環境的好處,又可以透過封頂利率來規避利率上升的風險。
在美國減息前,香港大部份的 H 按利率均達至封頂利率水平。換言之,若要減輕大部份業主的供樓負擔,就需要待最優惠利率減至低於封頂利率,才會讓按揭利率真正有所下調。這就是為什麼最優惠利率的上落,與按揭以及香港樓市有著密切關係。
美國減息對最優惠利率、P 按以及樓市的影響
美國減息會間接影響香港的 P 按利率。由於港元與美元掛鉤,美國減息會導致資金流入香港,增加市場資金供應,從而降低銀行同業拆息 (HIBOR)。由於最優惠利率通常高於 HIBOR,銀行可能會在 HIBOR 下降時,下調最優惠利率以維持利潤,最終導致 P 按利率下降。
美國聯儲局於 9 月減息 0.5 厘後,香港多家銀行相繼宣布下調最優惠利率 0.25 厘,便是這個趨勢的體現。滙豐銀行表示,減息的主要考慮因素是美國聯儲局的減息決定,以及香港銀行同業拆息自今年年初以來的穩定回落。
以下是美國減息對 P 按的具體影響:
- 降低每月供款金額: P 按利率下降,意味著借款人每月需要支付的利息減少,從而減輕供款壓力。 例如,假設貸款額 500 萬元、年期為 30 年,減息前 P 按計劃利率為 4.125 厘,每月供款為 24,232 元;當銀行下調最優惠利率 0.25 厘後,實際按息將下調至 3.875 厘,每月供款將減少 720 元至 23,512 元。
- 降低入息要求: P 按利率下降,銀行對借款人的入息要求也會相應降低,因為借款人每月需要支付的利息減少了。 以上述例子來說,入息要求將由 48,464 元減少 1,440 元至 47,024 元。
- 刺激樓市需求: P 按利率下降,可能會吸引更多人選擇置業,從而帶動樓市需求。 市場分析指出,香港樓市自 2022 年第三季以來累積了大量受壓抑的需求,減息可能帶動樓市交易量回升,並在一定程度上支持樓價回穩。
- 結束「負利率回報」:減息前,近兩年市場一直出現「負利率回報」(negative carry)狀態,亦即租金收入追不上供樓支出。若住宅租金回報繼續維持約 3.5 厘水平的話,那麼最優惠利率只需再減 0.25 厘,讓 P 按重回 2.9 厘水平的話,就能結束「負利率回報」了。
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