
市場上有2種換樓方式,分別為先賣後買及先買後賣,究竟兩者有何不同?2023年政府宣佈新的換樓措施,會有甚麼細節?經絡按揭為大家拆解。
換樓最新資訊
2023年6財財政司司長陳茂波表示,打算進一步放寬首置人士按揭成數,新措施主要涉及換樓需求。現時1,000萬元以上至1,125萬元以下物業的貸款額上限為900萬元,1,125萬元或以上1,920萬元或以下物業的貸款額上限為960萬元,首期開支成換樓人士的主要考量。經絡按揭會與大家分享進一步放寬消息。
換樓的2種途徑
現時換樓可根據2種方式進行,分別為「先買後賣」及「先賣後買」,先買後賣是指先行買入第2間物業,完成交易後再賣出舊有的物業,除了要具備充裕的資金,亦不能從首置角度買入單位,而且要先行支付較高階的物業印花稅,好處是無需繳交額外的租金,只需搬遷一次已足夠。
先賣後買是指先把現有物業出售,再買入新的物業,好處是能以首置身份買入新物業,最高按揭成數達九成,以及可用較低稅階置業,風險是有機會遇上買家撻訂。另有買家會把原有物業出售,先於市場上租樓,再慢慢買入物業,資金流會較為鬆動,但需要支付額外租金開支,稱為先租後買。在按揭角度,如果舊有物業未完成交易,銀行會先批出八成按揭,舊有物業完成交易後,可重新向銀行申請九成按揭。
先賣後買例子
先賣後買是指先把手上的單位賣出,套取出資金後,才買入另一個物業,最大的好處是能以首置身份買入新物業。首先會在簽署臨時買賣合約時,支付樓價中約3%作為「細訂」,假設賣出的物業為700萬,「細訂」即為21萬,兩星期後簽署正式買賣合約,支付大概樓價10%的金額作為「大訂」,大概為70萬元。律師費方面大約為數千至萬餘不等,再於成交日支付餘額及經紀佣金。
賣出流程
樓價:700萬
時間 | 收取金額 | 支付金額 | |
第1日 | 簽署臨時買賣合約(大概為樓價3%) | $210,000 | |
第14日 | 簽署正式買賣合約(大概為樓價10%) | $700,000 | |
第14日 | 律師費 | $10,000 | |
成交日 | 尾數 | $6,090,000 | |
成交日 | 經紀佣金 | $70,000 |
買樓流程
假設睇中1個1,000萬的單位,打算申請七成按揭,在簽署臨時買賣合約時,需要支付大概樓價3%,即大概30萬的「細訂」,再於第14日簽署正式買賣合約(大概為樓價10%)及支付100萬,並繳交印花稅及律師費,成交日再支付尾數170萬。
樓價:700萬(七成按揭)
日期 | 支付金額 | |
第1日 | 簽署臨時買賣合約(大概為樓價3%) | $300,000 |
第14日 | 簽署正式買賣合約(大概為樓價10%) | $1,000,000 |
第14日 | 印花稅 | $370,000 |
第14日 | 律師費 | $10,000 |
成交日 | 成交日找尾數 | $1,700,000 |
成交日 | 經紀佣金 | $100,000 |
提取按揭 | 按揭保險費 | $225,600/從按揭中加借 |
透過先賣後買的方式換樓,只需要繳付較低稅階的稅率,而不用支付15%的從價印花稅。如果以先買後賣的方式換樓,則要支付較重稅階的15%從價印花稅,不過,如果在新物業的轉易契簽立日期後的12個月內售出原物業,業主可以在出售原物業的交易完成後,申請退還兩種「從價印花稅」的差額。
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經絡按揭轉介成立於2000年,是長江和記實業有限公司及美聯集團有限公司組成之聯營公司,主營按揭轉介業務,近年積極發展金融科技,建設金融產品比較平台。
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