你剛買咗樓，定仲觀望緊？唔少人都想知：香港樓市走勢究竟係點？而家係咪入市好時機？租金真係破頂咗？居屋仲值唔值得抽？
今篇文章，OneDegree 為你整合最新市場數據、分析師預測及關鍵指標，由「樓價反彈」到「有錢人住哪區」，逐一拆解。
樓市走勢：2026年的大格局
踏入2026年，香港樓市已正式進入復甦周期。
一手私宅市場於2026年首季交出亮麗成績：全港共錄得5,374宗買賣登記，雖受農曆新年假期影響，但按年狂升逾四成，更寫下自2005年以來同季最高登記紀錄。更震撼的是，首季成交總額高達642.84億元，按年翻倍，是本港有紀錄以來首度出現如此強悍的開局表現。
這個「22年一遇的價量奇蹟」說明什麼？市場信心已從「觀望」轉為「獵食」，買家的入市意志比預期更堅定。
作為全球最昂貴的住宅市場之一，香港住宅市場已明確見底，並有望於2026年邁入較為平穩的復甦階段。預期住宅樓價將上升3至5%，成交量增加至6.5萬至7萬宗，租金則上升2至3%。
樓市走勢新聞：最新市場焦點（2026年6月）
📊 CCL 指數突破 158 點
反映二手私人住宅樓價的中原城市領先指數（CCL），於2026年6月12日最新公布的數字為158.12點，較上週升0.11%，較上月升1.27%，反映2026年6月1日至7日的二手私人住宅樓價走勢。
CCL 自今年以來已累升近一成，並於5月底再創逾兩年半新高。
🏠 各分區表現：
以2026年6月最新中原城市分區領先指數為基礎：
| 分區 | 指數 | 較上週 | 較上月 |
|---|---|---|---|
| 港島 | 158.13 | -1.89% | +0.09% |
| 九龍 | 159.39 | +0.32% | +2.65% |
| 新界東 | 171.55 | +1.26% | +0.91% |
| 新界西 | 143.56 | -0.75% | +1.84% |
整體而言，新界東表現最為突出，在城市發展及交通基建配套帶動下，指數達171.55，成為四大分區中最強勁的一個。
樓市首季成交總額高達642.84億元，按年翻倍，是本港有紀錄以來首度出現如此強悍的開局表現。
樓市走勢圖：哪裡查閱最新數據？
想睇實時樓市走勢圖，以下是最常用的官方工具：
中原城市領先指數（CCL） 由1997年至今，每週五更新。涵蓋整體指數、四大分區、大型單位及中小型單位指數。連結：hk.centanet.com/CCI/index
中原 Centadata 提供個別屋苑及分區歷史成交記錄、樓市重大事件時間軸，適合查閱特定屋苑走勢。連結：hk.centanet.com/findproperty/centadata
這兩個工具是香港最常引用的樓市指數數據來源，準確度及公信力均屬業界首選。
未來樓市走勢：2026 下半年預測
市場分析普遍樂觀，但不同機構的升幅預測存在分歧：
標準普爾預測，2026年全年樓價升幅可達8至10%，而2027年則預期升幅介乎0至3%，指出香港樓市目前處於溫和復甦階段。
中原、美聯及香港置業等主要地產代理對2026年抱有較高信心，預測全年樓價可錄得一成至一成半的升幅。
按揭利率下調明顯改善了置業負擔能力，吸引先前觀望的買家重返市場；而負資產個案由2025年9月的31,449宗，回落至2025年12月底的21,304宗，有助紓緩家庭財務壓力，並進一步提振市場信心。
不過，以下風險因素值得留意：
展望下半年，樓市走勢仍受兩大關鍵因素左右：一是「息口去向」，雖然本港跟隨美國兩度減息，龍頭銀行滙豐最優惠利率已減至五厘，但若息口不再帶來驚喜，投資者將重新審視磚頭回報的吸引力；二是「新盤供應與定價」，一手潛在供應量目前超過十萬伙，若新盤開價貼近二手市場，將間接遏抑二手樓價的回升空間。
樓市走勢分析：樓價反彈、租金破頂的格局
2026年的香港樓市，正處於一個頗為特殊的市場結構：樓價緩步反彈，租金率先破頂。
租金升勢凌厲並攀上歷史高位，在樓價與租金走勢背馳的情況下，中小型住宅物業的租金回報已重返四厘以上水平。這種市場環境令「供平過租」的威力再現，衍生了「租轉買」的動力。不少追求低風險的投資者認為，將資金繼續投放在定期存款已無太大意義，因而重新考慮入市。
恒生指數於2025年按年上升27.8%，創2017年以來最佳表現，加上香港IPO市場強勢復甦，資本市場表現帶來正面財富效應，進一步推動換樓客及投資者入市意欲。
簡而言之，目前的格局是：租金逼著租客「上車」，同時樓價尚未到頂，窗口期有限。
2026年的香港樓市，正處於一個頗為特殊的市場結構：樓價緩步反彈，租金率先破頂。
居屋樓價走勢：2026年居屋市場有何變化？
居屋市場在2026年同樣有重要動向。
「居屋2026」（官方名稱為「居屋2025」系列）已於2026年第二季正式接受申請，今期約8,300伙新單位以市值七折發售，分佈於啟德、將軍澳、屯門等多個新發展區，入場價約150萬元起。配合「一表三抽」制度（可同時申請居屋、綠置居及白居二）、綠白表5:5比例及青年優先配額，首次置業的白表打工仔及綠表換樓公屋戶均可部署。
根據房委會公布的初步數據，今期合共接獲約99,000份申請，以6,926伙單位計算，整體超額認購約13.3倍，反應雖未及歷年最熱烈，但市場需求依然穩健。
居屋二手市場（白居二）方面：
「白居二2025」已接受申請，讓部分合資格白表人士以免補地價方式購入二手居屋，擴闊中低收入家庭的置業選擇。
對於居屋買家而言，目前市場的特點是：一手居屋入場門檻相對私樓親民，而私樓租金破頂令「市值七折」的居屋吸引力進一步提升。
最新市場焦點：三大驅動力
1. HIBOR 急跌，按揭負擔減輕
截至2026年4月，一個月期香港銀行同業拆息（HIBOR）穩定於2.3厘低位區間，按揭利率回落，有效改善置業負擔能力，吸引先前觀望的買家重返市場。
2. 全面撤辣後市場回復正常化
2024年2月，政府撤銷SSD、BSD及NRSD辣稅，並放寬按揭及暫停壓力測試，令整體置業門檻大幅下調。辣稅撤銷後，換樓需求及外來買家入市意欲明顯釋放，為市場帶來新一輪動力。
3. 人才政策支撐需求
政府推動的吸引人才及學生政策持續支持住宅租賃及購買需求，成為樓市中期升勢的結構性支柱。各項「搶人才」計劃為香港持續輸入有購置或租住需求的新居民，令住宅市場的基本需求維持穩健。
實用數據與搜尋工具
想緊貼樓市走勢，以下工具值得加入書籤：
| 工具 | 用途 | 連結 |
|---|---|---|
| 中原城市領先指數（CCL） | 每週二手住宅樓價指數 | hk.centanet.com/CCI/index |
| 中原 Centadata | 屋苑成交記錄、分區走勢圖 | hk.centanet.com/findproperty/centadata |
| 中原租金指數（CRI） | 監察租金升跌走勢 | hk.centanet.com/CCI/CRI |
| 土地註冊處 | 查閱物業成交紀錄 | landreg.gov.hk |
| 香港房屋委員會 | 居屋及公屋最新資訊 | housingauthority.gov.hk |
政府推動的吸引人才及學生政策持續支持住宅租賃及購買需求，成為樓市中期升勢的結構性支柱。各項「搶人才」計劃為香港持續輸入有購置或租住需求的新居民，令住宅市場的基本需求維持穩健。
香港樓價會上升嗎？
從目前多項指標來看，答案傾向「是」，但升幅溫和而非暴升。
支持樓價向上的因素包括：減息周期啟動、租金回報率回升至4厘以上、「租轉買」動力增強、HIBOR處低位、股市財富效應，以及撤辣後成交量回升。
2026年的香港樓市預料將呈現成交量明顯回升、價格穩步上揚、租金維持高位的格局。對於自住買家而言，這是上車或換樓的黃金時機，因為庫存壓力使得發展商不敢大幅加價，而減息亦減輕供樓負擔。
然而，樓市並非單行線。一手潛在供應量超過十萬伙，加上美國息口走向存在不確定性，令市場復甦之路並不平坦。
香港樓價走勢二十年：一覽市場起伏
過去20年，香港樓市經歷了多次大起大落，以下是影響樓市走勢的關鍵時間節點：
- 2003年：沙士爆發，樓市見谷底；孫九招出台救市
- 2008–09年：金融海嘯衝擊，全球央行大幅減息
- 2010–12年：政府多次收緊按揭及推出辣稅，遏制樓市過熱
- 2019–20年：社會事件及新冠疫情雙重打擊，成交量大跌
- 2021–24年：美聯儲連環加息，高息環境令供樓負擔大增，樓價由高位累跌近30%
- 2024年2月：全面撤辣，市場氣氛扭轉
- 2025–26年：減息周期啟動，租金破頂，CCL指數由低位回升至158點以上
廿年縱觀，香港樓市的韌性驚人——每次深度調整後，均伴隨著政策轉向及外部環境改善而回升。當前市況正是新一輪復甦周期的早段。
香港有錢人都住哪一區？
香港豪宅市場向來自成一格，傳統上集中於以下幾個區域：
港島區豪宅地帶：
- 山頂（The Peak）：香港最具標誌性的豪宅地段，居高臨下，遠眺維港全景，歷來是頂級富豪的首選
- 淺水灣 / 深水灣：擁有私人海灘及低密度獨立屋，家族豪宅林立，呎價長期居全港前列
- 壽臣山：香港頂級豪宅地帶之一，住宅單位稀少，平均呎價可高達$5萬以上
- 中半山 / 西半山：毗鄰中環CBD，半山高層海景單位歷來受高淨值人士及外籍專業人士青睞
九龍區豪宅地帶：
- 九龍塘：傳統低密度豪宅區，以獨立屋及花園洋房為主，被稱為「九龍的山頂」，加多利山一帶更是演藝名人聚居之所
- 何文田 / 窩打老道山：海景優美，鄰近優質校網，深受換樓家庭歡迎
在豪宅市場，逾3億港元的標誌性成交持續刷新市場指標，反映超高資產淨值買家的長線需求仍然穩健。如畢架山Mont Verra及西半山The Legacy等高端項目，成交實用呎價可達5萬至7萬港元。
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